国务院九部委新政给东莞楼市泼冷水

来源：南方日报    2006年6月2日13:22:05  

    从6月1日开始，国务院九部委新政正式在全国范围内实施，至此，年初以来被炒得沸沸扬扬的房地产市场宏观调控暂时告一段落。与此同时，全国范围内房地产市场也将进入各地政府的微观调控阶段。 
　　这是一个特殊的节点——东莞业界正为“国六条”未对本地楼市带来明显影响而窃喜时，国务院九部委联合发文的调控细则出台，可谓给本地开发商浇了一盆凉水。对于这一明显带有紧缩性的房控举措，本地业界一片哗然。前几次调控对本地楼市影响甚微，而此次九部委新政对本地房地产市场的冲击究竟有多大呢？对于下半年的房地产市场，普通消费者又该持何种态度，究竟是入市还是不入市？
　　
　　本地楼市遭遇三大冲击
　　
　　“首付三成”或致持币观望

　　新政：从2006年6月1日起，个人住房按揭*比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍执行首付款比例20％的规定。
　　
　　【解读】
　　90平方米成“购房门槛”
　　在此之前，业界曾传首付升至五成的说法在东莞就引起了不少消费者的反对。因此，对于此次“90平方米以上的住房实行三成首付，而90平方米以下实行两成首付”的举措，东莞业界人士分析认为，90平方米在其他地方是一个结构标准，而在东莞则已成为购房的门槛。
　　东莞市瑞峰物业投资顾问有限公司总经理陈强分析认为，东莞以往开发和需求的住宅大部分是以3房为主，3房单位普遍面积都要超过90平方米。而根据东莞市房管局的房地产统计信息显示：今年1至4月份，东莞住宅销售中3房和3房以上单位占到74％。而3房的户型面积基本都超过90平方米，部分镇区开发的项目，甚至两房单位面积都超过90平方米。按照这一市场规律，新政对东莞影响无疑较其他地方更明显，冲击也更大。
　　
　　【调查】
　　一套房子首付多交五六万
　　那么，新政究竟会对东莞的消费者或者投资者造成多大的影响呢？建行东莞分行工作人员李建说，按照目前城区范围内的情况分析，一套价格在4700元／平方米左右的洋房建筑面积肯定要大于90平方米，按照首付三成计算，至少要多付近五六万元。
　　记者随机调查了10多位供职于人才市场、银行以及普通公司的职员发现，这些刚在本地工作几年的白领，目前月工资平均在4000元左右，而包括各种消费在内月支出在1500元左右。好几位白领向记者表示，实际上，每个月的月供对他们来说压力不大，但现在首付突然提升冲击了他们的心理预期。也有白领表示，首付提升后要少受影响就只有去买90平方米以下的套房。
　　不过也有白领给记者算了一笔账：与其交三成的首付买一套房子，不如将首付拆为两份，买两套小户型的房子然后打通，“面积不仅大多了，供款压力大了，但算是投资尝试，也就更合算了。”
　　也有银行界人士分析认为，根据以往经验，首付两成的购房*者比例约占整个市场的40％左右，前几年由于房价较低，有不少业主直接采取一次性付款，这个政策对于许多本地人来说实际影响并不大。但对于近几年开始增大的白领群体或工薪阶层来说，这一政策将直接造成许多人不得不暂停购房计划。
　　李建认为，首付提至三成的消息刚刚发布，暂时还很难对银行产生很大的影响，而且很长一段时间内也不会显示出具体的影响。就消费者而言，可能会出现更多持币观望者，但就整个市场来说，这部分群体所造成的影响不会很大。
　　
　　二手房交易雪上加霜

　　新政：2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
　　
　　【解读】
　　二手房市场交易紧缩
　　事实上，“国六条”颁布时，并没有透露出对二手房市场紧缩的信息，反之提出了要积极发展二手房市场的交易及租赁等相关政策。因此，此次对二手房交易的营业税限制，实际上将进一步限制二手房市场的交易。金信联行房产部经理文海斌认为，东莞二手房市场的交易近几年之所以发展迅速，主要是由于投资客对租赁市场的看好，另一方面则是一手房进入二手房的周期在缩短。文海斌还认为，实际上在此前的二手房市场中，营业税的负担已影响了很多投资客的进入，“现在显然会更加限制投资客的进入”。
　　
　　【调查】
　　二手房源整体上并不充裕
　　之前接受记者采访的炒家谢小姐说，即使不对营业税征收的方式进行调整，东莞二手房市场对投资客的吸引力已有不同幅度的降低。这位目前已拥有4套物业的投资客说，二手房市场这几年已经壮大了很多，交易量每年增多，她周边的许多朋友就是投资了二手房，然后用来出租收取租金，每月都有盈余。但实际上，二手房市场也存在很多不利于投资的因素：交易程序复杂，缴纳费用过多且审批时间长。
　　投资客台湾商人吴豪智则表示，目前东莞的二手市场买卖房屋交易时间普遍比广州、深圳要长，东莞一般的二手房过户多数要3个月才能办好手续；而买卖二手房过程中的税费也过重，一般的二手房交易税费都在10％左右，因此，“对于投资者来说，这些因素都隐含着很大的风险”。
　　记者在采访中发现，目前在二手市场放量较大的房源中，除了东泰花园、新世纪部分早期楼盘等较为成熟外，其他很多房源均是来自这两年新开发的楼盘，比如景湖春天等四环路沿线的一些楼盘。
　　而据金信联行对中心城区第一季度交易情况的统计显示，自今年年初以来，一手房进入二手市场的周期大大缩短了，部分新楼盘甚至推出几个月即重新转手，某种程度带旺了本地二手市场。对此，有不少中介人士认为，新政对交易时间的限制这一点，对东莞的二手房市场影响非常大。某中介的一位谢姓经理认为，东莞二手房源整体上并不充裕，如果再对交易时间进行限制，目前许多已经在二手交易市场的房源将会受到影响。

　　套型调整加重开发商压力

　　新政：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
　　
　　【解读】 
　　对住房结构的“硬性规定”
　　之前“国六条”曾透露出对住房结构进行调整的信息，但由于当时并未对具体调控方向及方式加以解释，当时接受记者采访的业内人士普遍表示这一规定由于受制于东莞独特的消费群体，因此对东莞本地楼市的影响并不会太大。
　　对于此次对住房结构的“硬性规定”，业内人士普遍反应比较激烈。目前有两种意见：一是已审批但未施工的房型一旦改动套型，其建设周期、建设费用等都将受到影响；另一种意见则是如果大量的经济适用房推出来，是否能得到市场的认同仍然是一个问号。
　　
　　【调查】
　　经济适用房未必迎合消费者
　　光大地产项目总监黄海俊分析认为，这种情况对房地产企业影响非常大，企业如果要改变户型设计，势必也要改变建筑设计甚至整体规划，从改变项目整体规划设计再到建筑设计、园林设计等，再报审批，再出施工图然后施工，房地产企业增加的费用自不必说，建设时间起码要延缓半年。
　　而对于新政究竟还会对发展商带来哪些影响，有业内人士认为市场的消化也是一大考验。此前第一国际营销经理雷非非认为发展经济适用房对东莞实质意义并不大。雷非非认为，就眼下东莞楼市的购房群体来说，大部分并不是经济适用房的目标客户，购房群体结构呈高、低端两极分布。而本来是经济适用房及中小套型商品住房的消费对象，比如工薪族，在东莞大部分为外来打工群体。这一群体的购房需求相对较弱，因此对整体楼市的影响有限。
　　消费者对此又有什么态度？上述几位白领人士告诉记者，按照东莞目前的房况而言，性价比还是比较高的，大部分白领也能承受这一消费水平。但如果拉低经济适用房，降低房况标准，可能很多白领并不会买账。
　　而对于经济适用房来说，主要是为中下收入阶层推出的，而这一消费群体在东莞大部分由外来打工者构成，一来这部分人并不一定就会定居在东莞；二来即便买房，这部分人的购买力也并不一定能够支撑经济适用房这一中等消费层次。
　　
　　【纵深】

　　下半年房价增幅有望回落
　　
　　九部委新政的实施，将对东莞房地产市场造成巨大的冲击，那么，是否会对近期甚至未来下半年的东莞楼市造成较大影响呢？包括消费者、开发商在内的受访者，对此问题普遍持观望态度。
　　
　　楼盘放量仍将持续增长
　　新政将会对消费者的购房计划产生冲击，但并不会影响开发商的推盘计划，不过在推盘节奏方面或出现小幅调整。一位外来开发商代表对记者说，近两年来东莞新盘放量规模较大，一个新盘推出很快就会陷入群盘中，很难表现出自己的特色。因此，如果在消费者对新政持观望态度的情况下贸然入市，不仅会淹没自己的产品特色，还会减少产品的吸引力。
　　事实上，早在年初，东莞几大开发商就开始着手宣传今年的新项目，并在过去数月间不断推出新盘，而根据相关资料显示，今年第一季度间，东莞商品房施工面积为575.92万平方米，其中住宅为403.95万平方米，约37823套，相比往年同期增长不少。
　　思创动力总经理湛华北此前曾表示，今年初之所以出现价格高企的形势，也是销售商采取了分段销售，或者是囤积房源等营销策略，造成了局部供不应求的市场假象，不仅加剧了消费者入市的热情，更是推高了房价的不正常上涨。
　　慧谷集团副总裁黄海涛则认为，许多开发商对本地消费者的购买力还是比较看好的。而另一方面，就现在市场的供应量来说，足够未来4年的消化，但事实上，近几年仍然不断有新的土地进入开发，这就意味着整体放量无论怎么控制仍会持续增长。
　　对于消费者是否入市及何时入市，有资深投资人士分析认为，目前的调控政策虽然会造成巨大冲击，但对眼下市场的实质性影响并不大，尤其对于有意购买新房的市民来说，政策并没有带来利好信息，“未来一段时间内，消费者还是应该持观望态度，不必贸然入市”。
　　
　　房价不会明显下降
　　一系列的调控政策下来，对于普通市民来说，最关心的是房价会不会因此下跌。对此，接受记者采访的开发商普遍认为，就本地楼市来说，房价下跌是不可能的，但是九部委调控政策出台，由于对消费者、二手房及发展商开发等方面造成的巨大冲击，会在一定程度上迫使发展商不敢像上半年那样拼命地推高房价，房价涨幅肯定会回落。
　　对于是否会降价，业界对此持否定意见。一位资深业内人士认为，目前地价没有往下降，建材价格、政策税费、房地产人力成本都没有下降，在此背景下，宏观调控的作用显然有限，房价自然也不会明显下降。
　　一位银行界人士则表示，目前东莞的房地产市场还是很健康和稳定的，3000多元／平方米的均价相对于东莞市民的收入，房价收入比依然保持在合理的范围内。就算短时期内部分消费者可能会观望，但是房价不可能降下来。
　　但多数房地产商也承认，首付三成对于目前东莞正在兴起的外来白领购房一族可能会有一定的影响，也有部分投资客会退出这个市场，而由于国家的一系列调控政策，就算是有消费能力的一部分客户，心理影响也会很大，因此可能会造成一部分消费者持币待购，因此整体上来说，下半年东莞楼市的房价涨幅会因此放缓。
　　
　　闲置土地仍是调控重点
　　对于新政的出台，东莞政府部门将如何调控以及制定相应的政策和细则？建设局、规划局及国土局等相关部门均表示，目前正在对政策进行研究，在政策还没有正式实行前不好表态。
　　建设局一位负责人接受媒体采访时透露，该政策对楼市影响肯定非常大，但这是一个全国性的政策，将来具体会如何实行，将会造成怎样的影响，目前正在研究，并等待上级部门的意见。
　　记者了解到，按照以往的情况，一般国务院的政策出台后，经过部委、省厅制定相应政策后再到市级局办，往往要一个半月，局办一般会在接到上级系统和市委市政府的意见后再出台具体的细则。
　　对于此次相关政策的出台，国土局新闻发言人接受采访时表示，仅从土地调控这一方面来讲，近两年国土部门对闲置土地的处理已取得一定的成效，并逐渐从源头上对商住房的开发进行了控制，“但由于种种复杂的原因，难度还是非常大的。”该人士表示，对国土部门来说，下一步的重点工作仍然是对闲置土地进行严格管理，从源头上调控好土地开发。